寧波房產交易資金監管新規如何保障消費者權益



寧波房產交易資金監管新規如何保障消費者權益

市民在鄞州區現代商城東側未來道售樓處看房。(楊緒忠秦雪楓攝)

  記者楊緒忠 通訊員廖鑫

  前天,市住建局會同人行寧波市中心支行、寧波銀保監局和市住房公積金管理委員會聯合出臺《寧波市商品房預售資金監管實施細則(試行)》和《寧波市存量房交易資金監管辦法(試行)》。將于下月15日開始施行的新規在進一步保護消費者權益方面有哪些變化?記者為此走訪了相關部門。

  《細則》劍指多重風險

  “隨著我市房地產市場形勢的不斷發展,原有的部分規定已經難以適應我市房地產市場預售資金監管工作的實際需要,出現了個別房地產開發企業違規挪用商品房預售資金等問題苗頭。”昨天,市住建局相關負責人在接受記者采訪時介紹,制定出臺《寧波市商品房預售資金監管實施細則(試行)》,主要考慮到預售資金監管事關購房者切身利益,事關房地產金融風險防范和房地產市場穩定。

  當前,我市商品房交易中主要存在以下問題和風險:

  部分房地產開發企業以土地做抵押申請的項目開發貸款未用于工程建設。企業以土地抵押貸款后,將貸款用于其他項目的土拍等用途,金融杠桿不斷放大,一旦資金鏈出現問題,主要的后果之一就是導致商品房項目建設完成后,土地抵押權不能及時注銷,首次登記證無法辦理,購房者因此不能取得所購房屋產權。

  部分按揭銀行未按照規定將按揭購房款劃入監管賬戶。部分按揭銀行審查不嚴、操作不規范,將購房按揭貸款劃入企業其他賬戶而非監管賬戶,致使監管賬戶資金不足,無法保障后續工程建設資金的充足,影響后續工程建設的進度及按時完工。

  部分監管銀行預售監管資金支出不嚴謹,履行監管職責不盡職、不到位,參與預售資金監管各方責權不清、監管流于形式。部分監管銀行對預售資金的支出缺乏有效的規則,加上企業與建設單位違規操作,監管資金的支出任意性較大;監管銀行的監管權責沒有清晰的劃分和明確,各部門對于監管職責的行使缺乏統一的認識,導致一旦出現監管異常,不能形成及時有效的監管具體措施,監管工作流于形式。

  “上述問題如不能及時得以糾正,將導致市場風險加大,引起群體性矛盾糾紛,損害購房者權益。”市住建局相關負責人表示。

  交易資金更安全了

  此次《細則》結合寧波房地產實際,立足于維護購房者權益、降低企業過高的金融杠桿,切實防范房地產市場金融風險,針對我市商品房預售資金監管工作中存在的主要問題,吸收部分區縣(市)好的做法,以完善制度、強化責任、明確責任后果為切入點,促使住建部門、金融監管部門、房地產開發企業、監管銀行、按揭貸款銀行、工程承包單位、監理單位等共同履行商品房預售資金監管義務,使預售資金“進得來”“管得住”“用得好”,為商品房項目的后續建設資金提供保障,保護購房者的合法權益,維護市場的健康穩定。

  如對于預售資金存入、支出管理不到位、不嚴謹問題,《細則》從多個方面加強了規范:

  在首付款存入方面,房地產開發企業必須將首付款、一次性付款即時存入監管賬戶,使用POS機收款的,必須使用與監管賬戶綁定的POS機;在按揭貸款劃轉方面,明確規定按揭貸款銀行有義務將按揭貸款劃轉至監管賬戶;要求監管銀行對預售資金存入進行監督檢查。監管銀行應當對企業收取購房款的行為進行不定期巡查,并對后續分期付款、按揭貸款劃入監管賬戶進行跟蹤監督。

  《細則》還針對違反預售資金監管義務的銀行、房地產開發企業、施工單位、監理公司等各方,明確了詳細的約束或者懲戒措施。

  在具體監管操作方式上,《細則》對現有監管操作模式有新突破:與《細則》監管措施相配套,市住建局即將上線試運行商品房預售資金監管系統,對商品房預售資金實施網絡化、信息化、全覆蓋管理。監管系統將監管部門、監管銀行、房地產開發企業、貸款按揭合作銀行等與監管工作相關的部門統一納入信息化系統,實現監管工作信息化、系統化。監管部門通過監管系統可以實時了解、檢查商品房項目預售資金收支等監管工作進展情況,加強對資金監管工作的監督管理。

  二手房交易變化大




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